EB-5移民项目案件积压为房地产开发商提供了现金储备

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EB-5移民项目案件积压为房地产开发商提供了现金储备

该项目在中国十分受欢迎,以至申请人可能会面临自其投资之日起10年以上的延期。

彼得·格兰特| 2017年10月24日


位于曼哈顿哈莱姆区126号大街东158号的Blumenfeld Development Group(布鲁门菲德开发集团)EB-5签证项目透视图。照片:  BIG 设计

在美投资外国人取得绿卡的EB-5移民项目因存在争议而造成积压案件,而这种积压也产生了数十亿可用于房地产和其他行业的新资金。

案件积压的现象主要出现在中国;在中国,EB-5项目已经十分受欢迎,以至申请人可能会面临自其500,000美元投资之日起到取得签证为止超过10年的延期。

美国政府将EB-5签证的数量限定为每年10,000个,同时对申请率高的国家(比如中国)设定相应的限定标准。

这就给申请人带来了一个问题:10年期限较长,一些美国开发商想在签证签发前偿还投资人的资金。但是,这样的举动会使EB-5申请丧失资格。

解决办法(正如美国公民及移民服务局在六月的政策备忘录中所述)是一个叫做再投资的流程。政府规定只要将偿还资金再投资到一个活跃企业并使其处于“风险中”,则EB-5申请仍符合资格。

根据加利福尼亚州圣何塞NES Financial(一家领先的EB-5服务和管理供应商)的数据显示,从现在到2020年期间,预计有超过166亿美元的资金可用于再投资。

投资公司已开始计划利用目前可用于再投资的数十亿美元。例如,Greystone & Co.,,NES和Capital United LLC组建的合资企业在七月创造了一种将EB-5资金再投资到一项由Greystone发起的房地产过桥贷款基金的投资方式。据艾力森·伯曼,Greystone的EB-5业务负责人称,该基金拟在第二年年底募集一亿美元。

预计美国的其他投资公司也会纷纷效仿Greystone的做法,并试图涉足再投资资金相关业务。费城的移民律师H. Ronald Klasko 表示“人们会为数以亿计的美金找到使用渠道的”。

EB-5项目创建于1990年,并在美国房地产开发商中广为流行,房地产开发商纷纷涌入EB-5项目,将其作为一项低成本融资来源。项目要求投资金额至少为500,000美元并创造至少10个就业岗位,同时要对市级和州级经济发展机构具有吸引力。

但是,EB-5也因偏向富有移民和将大多数资金引向高档社区(而非项目预期的经济落后和偏远地区)而饱受诟病。通过项目筹集资金的一些开发商和中介也被指称牵涉旨在利用申请人的欺诈计划。

目前,资金的再投资也产生了有关EB-5项目的新问题,面临着国会的重新授权。例如,据撰写项目相关专著的纽约大学驻校学者加里·弗里德兰称,六月政策手册“似乎允许”开发商将再投资资金投入到审核程序没有原EB-5项目严苛的项目中。

他说,“投资人可能在不知情的情况下,最终将其资金投入到较其预期风险更高的项目中。”

据一名为“投资在美国”的贸易协会称, 2017财年第三季度,截至六月份,递交的EB-5身份申请已经超出4,400份。该机构称,自第二季度以来,未决申请数量增加了11%,超过24,600份。


位于纽约阿斯托利亚第12大街第30-80号的Criterion EB-5签证项目透视图。照片:HAAK 设计

Greystone是一家大型房地产贷款咨询公司,于2015年开始涉足EB-5业务,旨在帮助开发商获得低成本资金。通过EB-5项目,该公司为位于曼哈顿126号大街的在建公寓募集了2500万美元的资金并为位于皇后区阿斯托利亚的一个类似项目募集了5750万美元的资金。

伯曼女士称Greystone公司决定将再投资资金投入由“优良稳定财产”担保的过桥贷款,因为此类投资较新开发项目风险更低。她说,如果将资金再投资到新建设项目中,资金的流动性会更高。

伯曼女士指出,对再投资资金没有创造就业岗位的要求。但是要求原EB-5投资创造就业岗位。她说道:“每位投资人已创造了至少10个就业岗位。”

伯曼女士说,资金的收益目标为扣除费用后4%。由于再投资使EB-5资金 “在长于最初预期的期限内始终处于商业状态”,因而对美国经济是有利的。

由于相关法律最具争议的部分将于12月8日废止,所以EB-5目前是国会的热点问题。很多成员要求对其进行彻底改革, 而少数则希望将其取消。

业内官员透露,由于尚未达成一致意见,国会已批准了类似截止日期到期后的短期延期。但是某些人宣称这次会将重点问题进行罗列并进行重新修订,包括提高最低投资金额,实施更多的投资人保护措施和做出旨在将更多资金引入贫困和偏远地区的变更。

Klasko 先生说:“我们认为这次很有可能会落实一些问题。”